Wohnen

Mietspiegel: ortsübliche Vergleichsmiete in zehn deutschen Großstädten

Stand: 4. Oktober 2026 · Rechtslage Deutschland

Der Mietspiegel zeigt, welche Miete für eine vergleichbare Wohnung in Ihrer Stadt üblich ist. Er entscheidet darüber, ob eine Mieterhöhung zulässig ist und ob die Miete bei einer Neuvermietung gegen die Mietpreisbremse verstößt. Unten finden Sie für zehn Großstädte die aktuelle Ausgabe, den Wert, den die Stadt selbst als Mittel veröffentlicht, den Stand der Mietpreisbremse und den Link zum offiziellen Mietspiegel. Alle Werte geprüft am 4. Oktober 2026, ausschließlich aus Veröffentlichungen der Städte, der Länder und der jeweiligen Mietspiegelersteller.

Mietspiegel der zehn Städte im Vergleich

Die Spalte „Mittelwert“ enthält nur Zahlen, die die Stadt oder der Mietspiegelersteller selbst veröffentlicht hat. Die Städte rechnen unterschiedlich (Median, arithmetisches Mittel, Stichprobenmittel) und haben verschiedene Stichtage. Die Werte eignen sich deshalb nur grob für einen Vergleich zwischen Städten. Wo kein Mittelwert veröffentlicht ist, steht die Spanne der Mietspiegeltabelle.

¹ Die Stadt nennt kein Enddatum. Nach dem Gesetz soll ein Mietspiegel alle zwei Jahre angepasst werden (§ 558c Abs. 3 BGB, § 558d Abs. 2 BGB). ² Erstellt von der Rheinischen Immobilienbörse e. V. unter Mitarbeit der Stadt Köln, des Mietervereins und der Eigentümerverbände. Bei kaum modernisierten Altbauwohnungen (bis 1975) liegen die Mieten laut Mietspiegel etwa 10 Prozent unter den Spannen. ³ Das Amtsgericht Frankfurt hat mit Urteil vom 10.06.2026 (33029 C 130/25) die Verlängerung der Hessischen Mieterschutzverordnung für unwirksam gehalten. Das Urteil ist nicht rechtskräftig und bindet andere Gerichte nicht. Eine Neufassung der Verordnung ist laut Land für Mitte November 2026 geplant. ⁴ Das Land hat im September 2026 Entwürfe für eine Verlängerung über 2026 hinaus in die Anhörung gegeben. ⁵ Herausgeber sind Haus und Grund Düsseldorf und der Mieterverein Düsseldorf; die Stadt verweist in ihrem Serviceportal auf diesen Mietspiegel.

Was ist ein Mietspiegel?

Das Gesetz versteht unter einem Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Behörde oder gemeinsam von Vermieter- und Mieterverbänden erstellt oder anerkannt wurde (§ 558c Abs. 1 BGB). Ortsüblich ist dabei nicht irgendeine Durchschnittsmiete, sondern die Miete, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum neu vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Vergleichbar heißt: ähnliche Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung.

Es gibt zwei Arten:

• Einfacher Mietspiegel: Er beruht oft auf Erfahrungswerten und Befragungen der Verbände. Für die Erstellung ist kein bestimmtes Verfahren vorgeschrieben. Köln und Düsseldorf haben derzeit einen einfachen Mietspiegel. Vor Gericht ist er ein Indiz, aber keine gesetzliche Vermutung.
• Qualifizierter Mietspiegel: Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, meist auf Basis einer repräsentativen Stichprobe, und von der Gemeinde oder beiden Verbänden anerkannt. Wenn er alle zwei Jahre angepasst und nach vier Jahren neu erstellt wird, wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 2 und 3 BGB). Wer etwas anderes behauptet, muss es beweisen.

Mit der Mietspiegelreform, die am 1. Juli 2022 in Kraft trat, wurde die Pflicht eingeführt: Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen und zu veröffentlichen (§ 558c Abs. 4 BGB). Ob es ein einfacher oder ein qualifizierter wird, entscheidet die Gemeinde.

Wofür Sie den Mietspiegel brauchen

• Mieterhöhung: Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben und kann sich zur Begründung auf den Mietspiegel stützen (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese Werte im Erhöhungsverlangen auch dann nennen, wenn er sich auf etwas anderes stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, in vielen Großstädten 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Wie Sie ein Erhöhungsverlangen prüfen, lesen Sie unter Mieterhöhung.
• Mietpreisbremse bei Neuvermietung: Gilt in der Stadt eine Landesverordnung, darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat. Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, lohnt der Blick in den Mietspiegel.
• Orientierung: Vermieter nutzen den Mietspiegel, um eine angemessene Miete festzulegen. Mieter können prüfen, ob ihre Miete im üblichen Rahmen liegt. Liegt die Miete erheblich über der Vergleichsmiete, kann außerdem eine Mietpreisüberhöhung vorliegen; mehrere Städte nennen dafür die Grenze von 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Mietspiegel betrifft nur die Nettokaltmiete. Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr kommen hinzu und werden gesondert abgerechnet, siehe Nebenkostenabrechnung.

So lesen Sie einen Mietspiegel

Mietspiegel gibt es in zwei Formen. Beim Tabellenmietspiegel (zum Beispiel Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Hannover) suchen Sie das Feld, das zu Ihrer Wohnung passt. Beim Regressionsmietspiegel (zum Beispiel München, Frankfurt, Stuttgart, Leipzig) startet die Berechnung mit einem Grundwert nach Wohnfläche, auf den Zu- und Abschläge oder Faktoren für einzelne Merkmale angewendet werden. In beiden Fällen kommen Sie mit diesen Angaben zum Ziel:

1. Baujahr bzw. Baualtersklasse: Maßgeblich ist meist die Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Neuere Gebäude liegen in der Regel höher, Altbau kann je nach Stadt wieder teurer sein.
2. Wohnfläche: Kleine Wohnungen haben pro Quadratmeter oft die höchsten Werte.
3. Wohnlage: Einfache, mittlere oder gute Lage, in Frankfurt zehn Lagekategorien. Die Einstufung Ihrer Adresse finden Sie im Straßen- oder Wohnlagenverzeichnis der Stadt.
4. Ausstattung und Beschaffenheit: Bad, Heizung, Bodenbeläge, Aufzug, Balkon, energetischer Zustand. Daraus ergibt sich, ob die Wohnung eher im unteren oder oberen Teil der Spanne liegt.
5. Spanne: Die meisten Mietspiegel nennen neben dem Mittelwert eine Spanne. Bei der Begründung einer Mieterhöhung genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Wo genau Ihre Wohnung in der Spanne liegt, regeln die Orientierungshilfen oder Punktesysteme des jeweiligen Mietspiegels.

Die Online-Rechner der Städte führen Sie durch diese Schritte. Prüfen Sie immer, ob der Rechner zur aktuell gültigen Ausgabe gehört, denn ältere Rechner bleiben oft online.

Warum Inserate teurer sind als der Mietspiegel

Viele Portale nennen unter dem Stichwort „Mietspiegel“ Quadratmeterpreise, die weit über den Werten oben liegen. Das sind Angebotsmieten: Preise, die Vermieter in Inseraten verlangen. Der Mietspiegel enthält dagegen Bestandsmieten, also tatsächlich gezahlte Mieten aus Verträgen, die in den letzten sechs Jahren geschlossen oder geändert wurden. Dass Inserate höher liegen, hat mehrere Gründe:

• Inserate zeigen nur den Moment der Neuvermietung, wenn Vermieter den Preis neu festsetzen können. Ältere Verträge, die oft günstiger sind, fehlen.
• Wohnungen, die lange bewohnt werden, kommen selten auf den Markt. Wohnungen mit hoher Fluktuation, etwa kleine möblierte Apartments, sind in Inseraten überrepräsentiert.
• Inseriert wird der Wunschpreis, nicht der vereinbarte. Und Mieten, die nicht geändert wurden, zählen nicht zur Vergleichsmiete.

Ein Beispiel mit amtlichen Zahlen: Die Stadt Stuttgart gibt in ihrem Wohnungsmarktbericht 2025 für online inserierte Wohnungen im ersten Halbjahr 2024 durchschnittlich 15,51 €/m² an, die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel aber mit 11,15 €/m². Für Mieterhöhung und Mietpreisbremse zählt nur die Vergleichsmiete. Angebotsmieten aus Portalen sind dafür rechtlich ohne Bedeutung.

Wenn es keinen Mietspiegel gibt

In kleineren Gemeinden fehlt oft ein Mietspiegel, und auch ein vorhandener passt nicht immer, etwa bei Einfamilienhäusern oder sehr großen Wohnungen. Das Gesetz lässt dann andere Begründungsmittel zu (§ 558a Abs. 2 BGB):

• Drei Vergleichswohnungen: Der Vermieter benennt drei vergleichbare Wohnungen mit ihren Mieten. Sie dürfen auch aus seinem eigenen Bestand stammen.
• Gutachten: ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Mietdatenbank: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank nach § 558e BGB, sofern es eine gibt.
• Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde oder ein veralteter Mietspiegel, wenn kein aktueller vorhanden ist (§ 558a Abs. 4 BGB).

Ist eine Mieterhöhung zu hoch, müssen Sie nicht zustimmen. Wollen Sie wegen der Miethöhe ausziehen, finden Sie Fristen und Muster unter Wohnung kündigen.

Quellen (abgerufen am 4. Oktober 2026): §§ 556d, 558, 558a, 558c, 558d BGB, gesetze-im-internet.de. Berlin: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Pressemitteilung „Berliner Mietspiegel 2026 veröffentlicht“ vom 28.05.2026, berlin.de, und mietspiegel.berlin.de; Senatskanzlei Berlin, Pressemitteilung zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis 31.12.2029. Hamburg: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Pressemitteilung „Mietenspiegel 2025: Kaum Veränderung der Durchschnittsmiete“ und Mietenspiegel-Seite, hamburg.de; Pressemitteilung „Senat erlässt Mietpreisbegrenzungsverordnung bis 31. Dezember 2029“. München: Landeshauptstadt München, „Mietspiegel für München 2025“, stadt.muenchen.de; Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (BayMBl. 2025 Nr. 558). Köln: Stadt Köln, „Wo bekomme ich Auskünfte zum Mietspiegel?“, stadt-koeln.de; Kölner Mietspiegel April 2025, Rheinische Immobilienbörse e. V. Frankfurt am Main: Amt für Wohnungswesen, Mietspiegel-Seite und Meldung „Neuer qualifizierter Mietspiegel 2026 für Frankfurt am Main veröffentlicht“ vom 25.06.2026, frankfurt.de; Hessisches Wirtschaftsministerium, Mieterschutzverordnung, wirtschaft.hessen.de; AG Frankfurt am Main, Urteil vom 10.06.2026, 33029 C 130/25. Stuttgart: Landeshauptstadt Stuttgart, Mietspiegel-Seite und Methodenbericht zum Mietspiegel 2025/2026, stuttgart.de; Pressemitteilung „Stadt legt neuen Bericht zum Wohnungsmarkt vor“ vom 25.07.2025; Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, GBl. 2025 Nr. 144. Düsseldorf: Mietspiegel für die Landeshauptstadt Düsseldorf, gültig ab 01.08.2026, und Dokumentation, Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung e. V. und Mieterverein Düsseldorf e. V., miete-duesseldorf.de; Mieterschutzverordnung NRW, mhkbd.nrw. Leipzig: Stadt Leipzig, Mietspiegel-Seite und Broschüre zum Leipziger Mietspiegel 2025–2027, leipzig.de. Dresden: Landeshauptstadt Dresden, Mietspiegel-Seite und Pressemitteilung „Dresdner Mietspiegel 2025“ vom 26.11.2024, dresden.de. Sachsen: Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung, bauen-wohnen.sachsen.de. Hannover: Landeshauptstadt Hannover, Mietspiegel-Seite und Mietspiegel 2025, hannover.de; Drucksache 2399/2025; Niedersächsische Staatskanzlei, Pressemitteilung zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029.

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