Wohnen

Mieterhöhung prüfen: Was der Vermieter darf und was Sie tun können

Stand: 4. Oktober 2026 · Rechtslage Deutschland

Ein Brief vom Vermieter mit einer neuen Miete heißt noch nicht, dass Sie mehr zahlen müssen. Welche Regeln gelten, hängt davon ab, worauf die Erhöhung gestützt wird: auf die ortsübliche Vergleichsmiete, auf eine Modernisierung, auf eine Staffel- oder Indexmiete im Vertrag. Für jede Art gibt es eigene Fristen, Grenzen und Formvorschriften.

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Beim Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB verlangt der Vermieter Ihre Zustimmung, er kann die Miete nicht einseitig festsetzen. Drei Grenzen gelten:

• 15 Monate Wartezeit: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
• Ortsübliche Vergleichsmiete: Mehr als die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage darf nicht verlangt werden. Maßgeblich sind die Mieten, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. In Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung als gefährdet bestimmt hat, sind es höchstens 15 Prozent. Diese Verordnungen gelten jeweils höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 BGB).

Beispiel: Sie zahlen 800 Euro kalt, vor drei Jahren waren es 750 Euro. Mit 20 Prozent Kappungsgrenze darf die Miete auf höchstens 900 Euro steigen (750 Euro plus 150 Euro), in einem Gebiet mit 15-Prozent-Grenze auf höchstens 862,50 Euro. Liegt die Vergleichsmiete niedriger, ist sie die Obergrenze. Ob Ihre Gemeinde ein 15-Prozent-Gebiet ist, regelt die Landesverordnung.

Form und Begründung

Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Ein Brief ohne Unterschrift oder eine E-Mail genügen also. Als Begründung kann der Vermieter sich insbesondere stützen auf (§ 558a Abs. 2 BGB):

• einen Mietspiegel,
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
• ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen.

Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für Ihre Wohnung, muss der Vermieter diese Werte auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Bei einem Mietspiegel mit Spannen reicht es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Wie Sie Ihre Wohnung im Mietspiegel richtig einordnen, lesen Sie unter Mietspiegel.

Ihre Überlegungsfrist und die Klage des Vermieters

Sie müssen nicht sofort reagieren. Stimmen Sie zu, schulden Sie die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens (§ 558b Abs. 1 BGB). Stimmen Sie bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Dafür hat er danach drei weitere Monate Zeit (§ 558b Abs. 2 BGB). Lässt er diese Frist verstreichen, ist das Verlangen erledigt und er muss neu beginnen.

Sie können auch nur teilweise zustimmen, etwa bis zu dem Betrag, den Sie nach dem Mietspiegel für berechtigt halten. Eine Zustimmung sollten Sie schriftlich erklären. Wer die erhöhte Miete ohne Vorbehalt mehrmals überweist, riskiert, dass dies als stillschweigende Zustimmung gewertet wird.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Hat der Vermieter modernisiert, etwa die Fassade gedämmt, neue Fenster eingebaut oder einen Aufzug nachgerüstet, kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Kosten, die ohnehin für eine Reparatur angefallen wären, darf er nicht umlegen (§ 559 Abs. 2 BGB).

Es gilt eine absolute Grenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen. Lag die Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt eine eigene Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter. Außerdem können Sie einwenden, dass die Erhöhung für Sie eine unzumutbare finanzielle Härte wäre (§ 559 Abs. 4 BGB). Solche Härtegründe müssen Sie aber rechtzeitig nach der Modernisierungsankündigung mitteilen (§ 559 Abs. 5 BGB).

Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete steht schon im Vertrag, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Die Vereinbarung muss schriftlich sein, die jeweilige Miete oder Erhöhung muss als Geldbetrag ausgewiesen sein, und jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB). Prozentangaben ohne Eurobetrag genügen nicht. Während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen. Ihr Kündigungsrecht darf höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede einzelne Staffel die Bremse einhalten (§ 557a Abs. 4 BGB).

Indexmiete

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB). Auch sie muss schriftlich vereinbart sein. Für die Erhöhung gelten diese Regeln:

• Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB).
• Der Vermieter muss die Änderung in Textform erklären und dabei die Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro angeben (§ 557b Abs. 3 BGB).
• Die neue Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Rückwirkend erhöhen geht nicht.
• Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, Modernisierungserhöhungen nur in engen Ausnahmen.

Prüfen Sie die Rechnung selbst: Teilen Sie den aktuellen Indexstand durch den Stand bei der letzten Anpassung und multiplizieren Sie mit Ihrer bisherigen Miete. Die Werte veröffentlicht das Statistische Bundesamt (Destatis). Eine Kappungsgrenze gibt es bei der Indexmiete derzeit nicht. Die Bundesregierung hat im Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts (Bundestags-Drucksache 21/6807) eine Begrenzung für angespannte Wohnungsmärkte vorgeschlagen: Ein Indexanstieg über 3 Prozent im Jahr soll dort nur noch zur Hälfte weitergegeben werden dürfen. Stand Oktober 2026 ist dieser Entwurf nicht verabschiedet, es gilt weiterhin das bisherige Recht.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Die Mietpreisbremse begrenzt nicht laufende Mieten, sondern die Miete bei Beginn eines neuen Mietvertrags. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Land per Verordnung bestimmt, darf die Anfangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Nach der aktuellen Fassung müssen diese Landesverordnungen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Ob Ihre Gemeinde erfasst ist, regelt die Mietpreisbremsen-Verordnung Ihres Bundeslandes.

Ausnahmen: War schon die Vormiete höher, darf der Vermieter bis zu dieser Höhe gehen (§ 556e BGB). Nicht erfasst sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Auf solche Ausnahmen muss der Vermieter Sie vor Vertragsschluss unaufgefordert hinweisen (§ 556g Abs. 1a BGB).

Zu viel gezahlte Miete bekommen Sie nur zurück, wenn Sie den Verstoß rügen, und zwar in Textform. Rügen Sie mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder erst nach Ende des Mietverhältnisses, können Sie nur die Miete zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig wurde (§ 556g Abs. 2 und 4 BGB). Sie können vom Vermieter Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Verlangt der Vermieter eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung, können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 BGB). Für Staffel- und Indexmieten gilt dieses Sonderkündigungsrecht nicht. Wie Sie die Kündigung formgerecht schreiben, steht unter Wohnung kündigen.

Prüfschema: Mieterhöhung in sieben Schritten

1. Art bestimmen: Vergleichsmiete, Modernisierung, Staffel oder Index? Schauen Sie in den Mietvertrag und in das Schreiben.
2. Form prüfen: Ist das Schreiben in Textform, und nennt es bei Index- und Staffelmiete die Beträge in Euro?
3. Fristen prüfen: 15 Monate seit der letzten Änderung bei § 558, ein Jahr unveränderte Miete bei Staffel und Index.
4. Höhe prüfen: Mietspiegel oder Vergleichswohnungen ansehen, Kappungsgrenze über drei Jahre nachrechnen, bei Modernisierung 8 Prozent und die Grenze von 3 bzw. 2 Euro je Quadratmeter.
5. Begründung prüfen: Passen die genannten Vergleichswohnungen oder die Einordnung im Mietspiegel zu Ihrer Wohnung?
6. Überlegungsfrist nutzen: Bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang zustimmen, teilweise zustimmen oder nichts erklären.
7. Hilfe holen: Bei Zweifeln vor Ablauf der Frist einen Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht fragen.

Für die Kaution bei einem neuen Vertrag lesen Sie Mietkaution, für die jährliche Abrechnung Nebenkostenabrechnung prüfen. Hat die Wohnung Mängel, kommt eine Mietminderung in Betracht.

Rechtsgrundlagen: §§ 556d, 556e, 556f, 556g, 557a, 557b, 558, 558a, 558b, 559, 561 BGB in der auf gesetze-im-internet.de abrufbaren Fassung (geprüft am 04.10.2026). Geplante Indexmieten-Begrenzung: Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucksache 21/6807; erste Beratung im Bundestag am 09.07.2026.

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