Schaden

Mietminderung: Wann und wie viel Sie weniger zahlen dürfen

Stand: 3. Oktober 2026 · Rechtslage Deutschland

Fällt die Heizung aus, wächst Schimmel an der Wand oder ist ein Zimmer nach einem Wasserschaden unbenutzbar, müssen Sie nicht die volle Miete zahlen. Die Minderung tritt automatisch ein, sobald die Wohnung mangelhaft ist. Entscheidend ist, dass Sie den Mangel anzeigen und die Höhe vernünftig ansetzen.

Die Rechtslage: Minderung kraft Gesetzes

Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist der Mieter für diese Zeit ganz oder teilweise von der Miete befreit (§ 536 Abs. 1 BGB). Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Ein Mangel ist eine Abweichung vom vertraglich vereinbarten oder üblichen Zustand, etwa eine Heizung, die nicht warm wird, ein undichtes Fenster oder fehlendes Warmwasser. Bei Wohnraum kann dieses Recht im Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden (§ 536 Abs. 4 BGB).

Gemindert wird die Bruttomiete, also einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung oder -pauschale. Das hat der Bundesgerichtshof mehrfach entschieden, zuletzt grundlegend mit Urteil vom 13. April 2011 (VIII ZR 223/10), nachdem schon der XII. Zivilsenat 2005 so geurteilt hatte (XII ZR 225/03). Beispiel: Bei 700 Euro Kaltmiete und 150 Euro Vorauszahlung sind 10 Prozent Minderung 85 Euro, nicht 70 Euro.

Wann Sie nicht mindern dürfen

• Keine Anzeige: Sie müssen den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Für die Zeit, in der er mangels Anzeige nicht abhelfen konnte, entfällt die Minderung (§ 536c Abs. 2 BGB).
• Mangel bekannt bei Vertragsschluss: Wer den Mangel beim Unterschreiben kannte, kann deswegen nicht mindern. Bei grob fahrlässiger Unkenntnis gilt das ebenfalls, es sei denn, der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen. Wer eine mangelhafte Wohnung in Kenntnis des Mangels übernimmt, muss sich seine Rechte bei der Übergabe vorbehalten (§ 536b BGB).
• Selbst verursacht: Hat der Mieter den Mangel selbst zu vertreten, etwa durch eine beschädigte Leitung oder falsches Lüften, besteht kein Minderungsrecht.

Weiterzahlen unter Vorbehalt

Eine zu hohe Minderung ist riskant: Liegt der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen insgesamt über einer Monatsmiete oder erreicht er über längere Zeit zwei Monatsmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Sicherer ist es oft, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen und den zu viel gezahlten Betrag später zurückzufordern. Ohne Vorbehalt droht der Rückforderung der Einwand, Sie hätten in Kenntnis der fehlenden Schuld gezahlt (§ 814 BGB). Schreiben Sie den Vorbehalt in die Mängelanzeige und in den Verwendungszweck der Überweisung.

Wie hoch darf die Minderung sein?

Das Gesetz nennt keine Prozentsätze. Gerichte bemessen die Minderung nach Art, Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung, nach Jahreszeit und danach, welche Räume betroffen sind. Ein Heizungsausfall im Januar wiegt schwerer als im Mai, ein feuchter Fleck im Abstellraum weniger als Schimmel im Schlafzimmer. Deshalb sind veröffentlichte „Mietminderungstabellen“ mit Vorsicht zu lesen: Sie sammeln Einzelentscheidungen, teils Jahrzehnte alt und teils auf die Nettomiete bezogen.

Zur Orientierung einige Entscheidungen, deren Gericht, Aktenzeichen und Quote wir in mehreren Quellen geprüft haben:

Übertragen lassen sich diese Werte nicht eins zu eins. Ein anderes Gericht kann bei ähnlichem Sachverhalt deutlich niedriger oder höher liegen. Setzen Sie die Quote eher vorsichtig an und lassen Sie sich im Zweifel von einem Mieterverein beraten.

Sonderfall Schimmel

Bei Schimmel ist meist die Ursache streitig: Bauliche Mängel wie undichte Fassaden oder Leitungen gehen auf den Vermieter, unzureichendes Heizen und Lüften auf den Mieter. Wärmebrücken allein machen eine Wohnung nicht mangelhaft, wenn das Gebäude den Bauvorschriften zur Zeit seiner Errichtung entspricht. Welches Heizen und Lüften zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17). Dokumentieren Sie Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit mit einem Hygrometer über einige Wochen. Das hilft, wenn es auf ein Gutachten hinausläuft.

So gehen Sie vor

1. Mangel dokumentieren: Fotos mit Datum, bei Heizung Temperaturprotokoll, bei Lärm ein Lärmtagebuch.
2. Mangel schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Zugang nachweisbar machen, etwa per Einwurf-Einschreiben oder E-Mail mit Antwort.
3. Minderung ankündigen oder unter Vorbehalt weiterzahlen.
4. Nach der Reparatur wieder die volle Miete zahlen. Die Minderung gilt nur für die Dauer des Mangels.

Musterbrief: Mängelanzeige

Wollen Sie wegen dauerhafter Mängel ausziehen, finden Sie Fristen und Vorlagen unter Wohnung kündigen. Bei Wasser in der Wohnung hilft Wasserschaden: Was Sie sofort tun müssen.

Rechtsgrundlagen: §§ 536, 536b, 536c, 543, 569, 814 BGB; BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10 (Bruttomiete); BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03; BGH, Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17 (Wärmebrücken). Tabellenwerte: AG Nürnberg 16 C 127/16; LG Berlin 61 S 37/02; AG Potsdam 23 C 236/10; AG Köln 206 C 251/94.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler entdeckt? Schreiben Sie uns: schadensboerse@mailbox.org