Wohnen

Eigenbedarfskündigung: Wann sie wirksam ist und wie Sie sich wehren

Stand: 4. Oktober 2026 · Rechtslage Deutschland

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist einer der wenigen Wege, auf denen ein Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis ordentlich beenden kann. Sie ist aber an strenge Voraussetzungen geknüpft: Der Bedarf muss echt sein, im Kündigungsschreiben begründet werden und die Frist muss stimmen. Viele Kündigungen scheitern an Formfehlern. Und selbst eine wirksame Kündigung können Sie in Härtefällen abwenden.

Das Wichtigste in Kürze

Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Die Kündigung muss auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§§ 573 Abs. 3, 568 BGB).
Die Frist beträgt drei, sechs oder neun Monate, je nachdem, wie lange Sie in der Wohnung wohnen (§ 573c Abs. 1 BGB).
Gegen eine Härte können Sie widersprechen, spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses (§§ 574, 574b BGB).
Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, muss Schadensersatz zahlen.

Wann liegt Eigenbedarf vor?

Ein Vermieter kann Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Die Kündigung, um eine höhere Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zu den Familienangehörigen zählen typischerweise Kinder, Eltern und Geschwister. Bei entfernteren Verwandten verlangen Gerichte eine besondere Nähe. Zum Haushalt gehören Personen, die schon mit dem Vermieter zusammenleben, etwa ein Lebensgefährte oder eine Pflegekraft.

„Benötigen“ heißt nicht, dass der Vermieter auf die Wohnung angewiesen sein muss. Er braucht aber vernünftige, nachvollziehbare Gründe und einen ernsthaften Nutzungswunsch. Eine bloße Vorratskündigung für einen vielleicht irgendwann entstehenden Bedarf reicht nicht. Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, VIII ZR 232/15).

Form und Begründung

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, also als Brief mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, Fax oder Messenger reichen nicht. Sind mehrere Vermieter im Vertrag, müssen alle unterschreiben oder wirksam vertreten sein.

Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Gründe, die erst später nachgeschoben werden, zählen nur, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). In der Praxis heißt das: Das Schreiben sollte die Person benennen, die einziehen soll, und erklären, warum sie die Wohnung braucht. Ein Satz wie „wegen Eigenbedarfs“ ohne weitere Angaben ist angreifbar. Außerdem soll der Vermieter Sie auf Ihr Widerspruchsrecht sowie dessen Form und Frist hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).

Kündigungsfristen

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).

Wohndauer seit Überlassung	Kündigungsfrist des Vermieters
bis 5 Jahre	3 Monate (abzüglich Karenzzeit von 3 Werktagen)
über 5 bis 8 Jahre	6 Monate
über 8 Jahre	9 Monate

Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentum

Wurde Ihre Mietwohnung nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Erwerber frühestens drei Jahre nach dem Verkauf wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, beträgt die Sperrfrist bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB). Ähnliches gilt, wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft wurde, es sei denn, diese gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an (§ 577a Abs. 1a BGB).

Widerspruch wegen Härte

Auch eine wirksame Kündigung können Sie abwehren, wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu finden ist (§ 574 Abs. 2 BGB). Typische Härtegründe sind schwere Krankheit, hohes Alter mit tiefer Verwurzelung im Viertel, eine Schwangerschaft oder Prüfungen kurz vor dem Abschluss. Belegen Sie solche Gründe mit ärztlichen Attesten und dokumentieren Sie Ihre Wohnungssuche.

Der Widerspruch muss in Textform erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Er muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses zugehen, sonst kann der Vermieter die Fortsetzung ablehnen. Hat er Sie nicht rechtzeitig auf Widerspruchsrecht, Form und Frist hingewiesen, können Sie noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB).

Anbietpflicht für eine andere freie Wohnung

Wird während der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, die der Vermieter wieder vermieten will, muss er sie Ihnen anbieten. Verletzt er diese Pflicht, bleibt die Kündigung zwar wirksam, Sie haben aber einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld, etwa für Umzugs- und Mehrkosten (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, VIII ZR 232/15).

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Wer einen in Wahrheit nicht bestehenden Bedarf vortäuscht, ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, etwa für Umzugskosten und eine höhere Miete in der neuen Wohnung (§ 280 Abs. 1 BGB). Setzt der Vermieter den angekündigten Nutzungswunsch nach Ihrem Auszug nicht um, muss er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs plausibel erklären, warum der Bedarf nachträglich weggefallen sein soll. Gelingt ihm das nicht, gilt der Bedarf als vorgetäuscht (BGH, Urteil vom 29. März 2017, VIII ZR 44/16). Beobachten Sie deshalb nach dem Auszug, wer tatsächlich einzieht, und heben Sie Anzeigen auf, falls die Wohnung neu inseriert wird.

Was tun als Mieter?

Zugang notieren: Wann ist die Kündigung angekommen? Daraus ergeben sich Kündigungstermin und Widerspruchsfrist.
Form prüfen: Eigenhändige Unterschrift aller Vermieter, Begründung mit Bedarfsperson und Grund, richtige Frist nach Wohndauer.
Sperrfrist prüfen: Wurde die Wohnung nach Ihrem Einzug in Eigentum umgewandelt und verkauft?
Bedarf hinterfragen: Ist der Bedarf plausibel? Gibt es andere freie Wohnungen des Vermieters im Haus?
Härtegründe sammeln und den Widerspruch in Textform rechtzeitig vor Ablauf der Zwei-Monats-Frist schicken.
Nicht vorschnell unterschreiben: Aufhebungsverträge oder Räumungsvereinbarungen erst nach Beratung abschließen.
Beratung holen: beim Mieterverein oder einer Fachanwältin für Mietrecht.

Mieterverein und Rechtsschutzversicherung

Ein Mieterverein berät Mitglieder gegen einen Jahresbeitrag. Viele Vereine helfen bei akuten Fällen erst nach einer Mindestmitgliedschaft oder gegen einen Aufpreis, fragen Sie danach vor dem Beitritt. Eine Mietrechtsschutzversicherung zahlt in der Regel nur, wenn der Streitfall nach Ablauf einer Wartezeit entsteht, die oft drei Monate beträgt. Wer erst nach Erhalt der Kündigung abschließt, ist für diesen Fall meist nicht versichert. Prüfen Sie die Bedingungen Ihres Vertrags.

Ziehen Sie aus, helfen Ihnen das Wohnungsübergabeprotokoll und die Hinweise zur Mietkaution. Für die neue Wohnung brauchen Sie oft eine Mieterselbstauskunft.

Häufige Fragen

Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Für sich selbst, für Familienangehörige wie Kinder, Eltern oder Geschwister und für Angehörige seines Haushalts. Bei entfernteren Verwandten muss eine besondere Nähe bestehen.

Wie lange ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Drei Monate bei bis zu fünf Jahren Wohndauer, sechs Monate nach mehr als fünf Jahren und neun Monate nach mehr als acht Jahren. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen.

Kann ich einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Ja, wenn der Auszug eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss in Textform spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein.

Ist eine Eigenbedarfskündigung per E-Mail gültig?

Nein. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses braucht die Schriftform, also einen Brief mit eigenhändiger Unterschrift.

Was kann ich bei vorgetäuschtem Eigenbedarf verlangen?

Schadensersatz, etwa Umzugskosten und Mehrkosten für eine teurere Wohnung. Zieht die angekündigte Person nicht ein, muss der Vermieter stimmig erklären, warum der Bedarf weggefallen ist.

Rechtsgrundlagen: §§ 280, 568, 573, 573c, 574, 574b, 577a BGB in der auf gesetze-im-internet.de abrufbaren Fassung (geprüft am 04.10.2026); BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15 (Anbietpflicht, GbR); BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 44/16 (vorgetäuschter Bedarf, Darlegungslast).

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