Wohnen
Mietvertrag-Vorlage: kostenloses Muster für Wohnraum
Stand: · Rechtslage Deutschland
Ein guter Mietvertrag ist nicht der mit den meisten Klauseln, sondern der, dessen Klauseln vor Gericht halten. Viele Muster aus dem Internet enthalten Regelungen zu Renovierung, Tierhaltung oder Kleinreparaturen, die der Bundesgerichtshof längst gekippt hat. Unsere Vorlage für einen unbefristeten Wohnraummietvertrag ist bewusst zurückhaltend formuliert: Was nicht wirksam vereinbart werden kann, steht nicht drin. Sie füllen das Muster direkt im Browser aus und drucken es in zwei Exemplaren.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Vorlage ist für einen unbefristeten Mietvertrag über eine Wohnung gedacht. Für Zimmer in einer bewohnten Wohnung gibt es den Untermietvertrag.
- Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, der Mieter darf sie in drei Raten zahlen (§ 551 BGB).
- Schönheitsreparaturen werden in unserer Vorlage nicht auf den Mieter abgewälzt. Das ist Absicht, siehe unten.
- Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen ist unwirksam. Die Vorlage sieht eine Zustimmung im Einzelfall vor.
- Der Vermieter muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG).
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Mietvertrag über Wohnraum (unbefristet)
Mustervorlage, keine Rechtsberatung. Bitte vor Unterschrift an den Einzelfall anpassen und im Zweifel prüfen lassen.
Vermieter
Mieter
Mehrere Mieter haften für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner.
§ 1 Mietobjekt
Die Wohnung besteht aus:
Mitvermietet werden:
§ 2 Mietbeginn und Mietdauer
Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Für die Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften. Die Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Für die Kündigungsfristen gilt § 573c BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig; für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung um jeweils drei Monate. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt.
§ 3 Miete und Betriebskosten
| Grundmiete (Nettokaltmiete) monatlich | |
| Miete für Stellplatz/Garage monatlich (falls gesondert) | |
| Vorauszahlung auf die Betriebskosten (ohne Heizung/Warmwasser) | |
| Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten | |
| Gesamtbetrag monatlich (Euro) |
Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in ihrer jeweils geltenden Fassung, soweit sie für das Mietobjekt anfallen. Sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV trägt er nur, soweit sie hier einzeln benannt sind:
Über die Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Kosten für Heizung und Warmwasser werden nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) überwiegend nach Verbrauch abgerechnet. Nach einer Abrechnung kann jede Partei eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe nach § 560 Abs. 4 BGB verlangen.
§ 4 Zahlung
Die Miete einschließlich der Vorauszahlungen ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats, kostenfrei auf folgendes Konto zu zahlen (§ 556b Abs. 1 BGB). Für die Rechtzeitigkeit genügt es, dass der Mieter die Zahlung bis zum dritten Werktag veranlasst.
§ 5 Mietsicherheit (Kaution)
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten; die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Der Vermieter legt die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz an; die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 BGB).
§ 6 Schönheitsreparaturen und Instandhaltung
Schönheitsreparaturen werden nicht auf den Mieter übertragen. Es gelten die gesetzlichen Vorschriften. Der Mieter behandelt die Mietsache pfleglich und zeigt Mängel dem Vermieter unverzüglich an (§ 536c BGB).
Zustand bei Übergabe: (Einzelheiten im Übergabeprotokoll)
§ 7 Tierhaltung
Kleintiere, die üblicherweise in Käfigen, Aquarien oder Terrarien gehalten werden (z. B. Zierfische, Hamster, Wellensittiche), darf der Mieter in üblicher Anzahl ohne Zustimmung halten. Für andere Tiere, insbesondere Hunde und Katzen, holt der Mieter vorher die Zustimmung des Vermieters ein. Der Vermieter entscheidet nach Abwägung der Interessen im Einzelfall; er wird die Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigern.
§ 8 Untervermietung
Der Mieter darf den Gebrauch der Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen, insbesondere untervermieten (§ 540 BGB). Der Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils der Wohnung bei berechtigtem Interesse (§ 553 BGB) bleibt unberührt.
§ 9 Energieausweis, Anlagen
Folgende Anlagen sind Bestandteil dieses Vertrags:
§ 10 Sonstige Vereinbarungen
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags sollen schriftlich festgehalten werden. Sollte eine Bestimmung unwirksam sein, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam; an die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt die gesetzliche Regelung.
Dieser Vertrag wird in zwei Exemplaren ausgefertigt; jede Partei erhält ein unterschriebenes Exemplar.
Was in einen Mietvertrag gehört
Nötig sind nur Vermieter, Mieter, Wohnung und Miete. Alles andere regelt das Bürgerliche Gesetzbuch, wenn der Vertrag schweigt. Viele dieser Regeln sind zugunsten des Mieters zwingend; abweichende Klauseln zu seinem Nachteil sind dann unwirksam.
Unsere Vorlage enthält deshalb nur, was vereinbart werden muss oder sinnvoll ist. Wer mehr regeln will, nutzt das Feld „Sonstige Vereinbarungen“ und prüft vorher, ob die Klausel wirksam ist.
Schriftform: wann sie Pflicht ist
Ein Mietvertrag ist auch mündlich wirksam. Wird er aber für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB). Das betrifft vor allem befristete Verträge und Vereinbarungen, mit denen beide Seiten für eine Zeit auf die Kündigung verzichten. Schriftlich heißt: beide Parteien unterschreiben eigenhändig auf derselben Urkunde oder jeweils auf dem Exemplar für die andere Seite (§ 126 BGB). Ein Austausch per E-Mail reicht nicht.
Auch beim unbefristeten Vertrag sollten Sie schriftlich abschließen. Nur so lässt sich später beweisen, welche Miete, welche Vorauszahlung und welche Kaution vereinbart war.
Miete, Nebenkosten und Fälligkeit
Die Vorlage trennt die Grundmiete von den Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und die Heizkosten. Welche Kosten umgelegt werden dürfen, steht abschließend in § 2 BetrKV. Der Vertrag verweist darauf; „sonstige Betriebskosten“ nach Nummer 17 müssen zusätzlich einzeln benannt werden. Über die Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Danach kann er grundsätzlich nichts mehr nachfordern (§ 556 Abs. 3 BGB). Heiz- und Warmwasserkosten werden nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch verteilt. Wie Sie eine Abrechnung prüfen, lesen Sie unter Nebenkostenabrechnung.
Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b Abs. 1 BGB). Für die Pünktlichkeit genügt es, dass der Mieter den Überweisungsauftrag bis dahin erteilt und sein Konto gedeckt ist (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016, VIII ZR 222/15). Klauseln, nach denen es auf den Eingang beim Vermieter ankommt, sind in Formularverträgen unwirksam.
Staffelmiete und Indexmiete: nicht in der Vorlage
Eine Staffelmiete legt künftige Erhöhungen schon im Vertrag in Euro fest (§ 557a BGB), eine Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB). Beide müssen schriftlich vereinbart werden, die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und beide schließen die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Weil dabei viele Fehler passieren, bieten wir keine Ankreuzklausel dafür an. Wie Mieterhöhungen ohne solche Vereinbarung funktionieren, erklärt die Seite Mieterhöhung, die Vergleichsmiete der Mietspiegel.
Mietpreisbremse prüfen
Liegt die Wohnung in einem Gebiet, das die Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, darf die Miete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Solche Verordnungen müssen spätestens Ende 2029 auslaufen. Es gibt Ausnahmen, etwa für eine höhere Vormiete oder umfassend modernisierte Wohnungen. Prüfen Sie vor Vertragsschluss, ob die Gemeinde betroffen ist.
Kaution: drei Kaltmieten, drei Raten
Die Kaution darf das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen nicht übersteigen. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen, damit sie auch bei seiner Insolvenz geschützt ist; die Zinsen gehören dem Mieter (§ 551 BGB). Eine abweichende Vereinbarung zulasten des Mieters ist unwirksam. Mehr zu Anlage und Rückzahlung lesen Sie unter Mietkaution.
Warum die Vorlage keine Renovierungspflicht enthält
Ohne Vereinbarung muss der Vermieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), also auch streichen. Vermieter versuchen seit Jahrzehnten, diese Pflicht per Formularklausel auf den Mieter zu übertragen, und scheitern damit regelmäßig. So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine solche Klausel unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat (BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14). Am selben Tag erklärte er auch Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam (VIII ZR 242/13).
Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das zulässige Maß zurechtgestutzt, sie fällt vollständig weg. Dann gilt ohnehin das Gesetz. Statt mit einer riskanten Klausel Streit zu provozieren, bleibt es in unserer Vorlage gleich beim Gesetz. Aus demselben Grund fehlt eine Kleinreparaturklausel: Sie ist nur mit Betragsgrenzen wirksam, deren genaue Höhe von Gerichten festgelegt wird und sich ändern kann.
Tierhaltung
Eine Formularklausel, nach der der Mieter „keine Hunde und Katzen halten“ darf, benachteiligt ihn unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013, VIII ZR 168/12). Erlaubt ist damit nicht jedes Tier; es kommt auf eine Abwägung im Einzelfall an. Die Vorlage erlaubt deshalb übliche Kleintiere und sieht für Hunde, Katzen und andere Tiere eine Zustimmung vor, die nicht ohne triftigen Grund verweigert wird.
Untervermietung
Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter die Wohnung nicht untervermieten (§ 540 BGB). Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, etwa weil der Mieter mit einem Partner zusammenziehen oder Kosten teilen will, kann er die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung verlangen (§ 553 BGB). Einzelheiten und eine eigene Vorlage finden Sie unter Untermietvertrag.
Wohnfläche richtig angeben
Die Wohnfläche steht in fast jedem Mietvertrag, und sie hat Gewicht: Ist die Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner als vereinbart, liegt ein Mangel vor, und der Mieter darf die Miete mindern, ohne weitere Nachteile nachweisen zu müssen (BGH, Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03). Das gilt auch bei einer „ca.“-Angabe; einen zusätzlichen Spielraum gibt es dann nicht (BGH, Urteil vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09). Mehr zur Minderung lesen Sie unter Mietminderung.
Gerechnet wird in der Praxis meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Danach zählen Flächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen werden in der Regel mit einem Viertel, höchstens mit der Hälfte angerechnet. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche.
Vor dem Vertrag: Selbstauskunft und Energieausweis
Vermieter dürfen vor dem Abschluss nur fragen, was sie für die Entscheidung wirklich brauchen, vor allem zur Zahlungsfähigkeit. Eine datensparsame Vorlage gibt es unter Mieterselbstauskunft, oft wird zusätzlich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt.
Der Vermieter muss einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen oder deutlich sichtbar aushängen und ihn nach Vertragsschluss unverzüglich im Original oder in Kopie übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5 GEG).
Übergabe und Ende des Mietverhältnisses
Halten Sie beim Einzug Zustand, Zählerstände und Schlüssel in einem gemeinsam unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll fest. Gekündigt wird ein unbefristeter Mietvertrag schriftlich: Der Mieter mit drei Monaten Frist, der Vermieter nur mit einem gesetzlichen Grund und je nach Mietdauer mit drei bis neun Monaten (§§ 573, 573c BGB). Siehe Wohnung kündigen und Eigenbedarfskündigung.
Häufige Fragen
Ist diese Mietvertrag-Vorlage kostenlos?
Ja. Sie füllen das Muster ohne Anmeldung im Browser aus und drucken es oder speichern es als PDF. Ihre Eingaben werden nicht übertragen. Die Vorlage ist ein Muster und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?
Nein, auch ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam. Wird ein Vertrag für länger als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er aber als unbefristet (§ 550 BGB). Zum Beweis von Miete, Kaution und Vereinbarungen ist die Schriftform immer zu empfehlen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, und der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 BGB).
Muss ich als Mieter beim Auszug streichen?
Nur, wenn das wirksam vereinbart ist. Viele Formularklauseln sind unwirksam, etwa wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (BGH, VIII ZR 185/14). Ohne wirksame Klausel bleibt die Pflicht beim Vermieter. Unsere Vorlage überträgt Schönheitsreparaturen nicht.
Darf der Vermieter Haustiere verbieten?
Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag ist unwirksam (BGH, VIII ZR 168/12). Der Vermieter darf aber verlangen, dass der Mieter vorher fragt, und im Einzelfall aus triftigen Gründen ablehnen. Kleintiere wie Zierfische oder Hamster sind in üblicher Zahl erlaubt.
Rechtsgrundlagen: §§ 126, 535, 536, 540, 550, 551, 553, 556, 556b, 556d, 557a, 557b, 560, 568, 573, 573c BGB; § 2 Betriebskostenverordnung; § 7 Heizkostenverordnung; §§ 2, 4 Wohnflächenverordnung; § 80 Gebäudeenergiegesetz. BGH, Urteile vom 24.03.2004 (VIII ZR 295/03), 10.03.2010 (VIII ZR 144/09), 20.03.2013 (VIII ZR 168/12), 18.03.2015 (VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13), 05.10.2016 (VIII ZR 222/15).
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