Wohnen
Untermietvertrag: Vorlage und was Sie wissen müssen
Stand: · Rechtslage Deutschland
Wer ein Zimmer seiner Mietwohnung untervermietet, wird selbst zum Vermieter, mit allen Pflichten. Gleichzeitig bleibt er gegenüber seinem eigenen Vermieter verantwortlich. Ein schriftlicher Untermietvertrag schafft Klarheit für beide Seiten: wer welches Zimmer nutzt, was es kostet und wie man wieder auseinanderkommt. Unsere Vorlage für ein möbliertes oder unmöbliertes Zimmer füllen Sie direkt im Browser aus.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Erlaubnis des Vermieters ist Untervermieten nicht erlaubt (§ 540 BGB). Bei berechtigtem Interesse haben Sie für einen Teil der Wohnung einen Anspruch darauf (§ 553 BGB).
- Der Vermieter kann im Gegenzug einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten ist.
- Für ein vom Hauptmieter möbliertes Zimmer in seiner eigenen Wohnung gilt kaum Kündigungsschutz: Kündigung bis zum 15. zum Monatsende.
- Der Hauptmieter haftet seinem Vermieter für Schäden, die der Untermieter verursacht.
- Der Hauptmieter stellt die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung aus.
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Untermietvertrag über ein Zimmer
Mustervorlage, keine Rechtsberatung. Bitte vor Unterschrift an den Einzelfall anpassen und im Zweifel prüfen lassen.
Hauptmieter (Untervermieter)
Untermieter
§ 1 Erlaubnis des Vermieters
Der Hauptmieter versichert, dass die Erlaubnis vorliegt, und legt sie dem Untermieter auf Wunsch in Kopie vor.
§ 2 Mieträume
Zur Mitbenutzung:
§ 3 Mietzeit
Das Untermietverhältnis kann nicht länger bestehen als das Hauptmietverhältnis. Der Hauptmieter informiert den Untermieter unverzüglich, wenn das Hauptmietverhältnis gekündigt wird.
§ 4 Miete
| Miete für das Zimmer (ohne Nebenkosten) monatlich | |
| Zuschlag für Möblierung (falls gesondert) | |
| Nebenkosten (siehe Ankreuzfeld) monatlich | |
| Gesamtbetrag monatlich (Euro) |
Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats, zu zahlen auf:
§ 5 Kaution
Der Untermieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Der Hauptmieter legt sie getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut an; die Erträge stehen dem Untermieter zu (§ 551 BGB).
§ 6 Nutzung und Pflichten
Der Untermieter behandelt das Zimmer und die gemeinsam genutzten Räume pfleglich und meldet Schäden unverzüglich. Die Hausordnung des Vermieters gilt auch für ihn. Eine Weitervermietung oder Gebrauchsüberlassung an Dritte ist ihm nicht gestattet. Besuch ist erlaubt; Übernachtungsgäste für mehr als ______ Nächte am Stück spricht er vorher ab.
§ 7 Anmeldung
§ 8 Sonstige Vereinbarungen
Anlagen:
Sollte eine Bestimmung unwirksam sein, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung; der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam. Jede Partei erhält ein unterschriebenes Exemplar.
Erlaubnis des Vermieters: Pflicht und Anspruch
Der Mieter darf den Gebrauch der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen, insbesondere nicht weitervermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Ernstfall die fristlose Kündigung, denn das Gesetz nennt die unbefugte Überlassung an Dritte ausdrücklich als möglichen wichtigen Grund (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Holen Sie die Erlaubnis deshalb vorher ein, am besten schriftlich und mit dem Namen des Untermieters.
Will der Mieter nur einen Teil der Wohnung überlassen und ist nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden, kann er die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Berechtigt sind vernünftige persönliche oder wirtschaftliche Gründe, etwa wenn der Mitbewohner auszieht und die Miete allein zu hoch ist, wenn ein Partner einziehen soll oder wenn der Mieter beruflich für längere Zeit ins Ausland geht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein mehrjähriger beruflicher Auslandsaufenthalt ein solches Interesse begründen kann und dass es genügt, wenn der Mieter ein Zimmer für sich behält. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, kann er zum Schadensersatz für die entgangene Untermiete verpflichtet sein (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, VIII ZR 349/13).
Der Vermieter darf ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung überbelegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Wird die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Untermietzuschlag
Ist dem Vermieter die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er seine Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter einer solchen Erhöhung zustimmt (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. In Betracht kommt ein Zuschlag etwa dann, wenn durch die zusätzliche Person höhere Kosten entstehen, die der Vermieter nicht über die Betriebskostenabrechnung weitergeben kann, zum Beispiel bei einer Inklusivmiete.
Kündigungsschutz des Untermieters
Ein Untermietvertrag über Wohnraum ist ein ganz normaler Wohnraummietvertrag. Der Hauptmieter ist dabei der Vermieter. Wie stark der Untermieter geschützt ist, hängt davon ab, wie er wohnt:
- Möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der der Hauptmieter selbst lebt: Muss der Hauptmieter das Zimmer überwiegend einrichten und wohnt der Untermieter dort nicht dauerhaft mit seiner Familie oder einem Lebenspartner, gelten die wichtigsten Schutzvorschriften nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Hauptmieter braucht für die Kündigung keinen Grund. Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB). Auch Mietpreisbremse und Mieterhöhungsregeln gelten hier nicht.
- Unmöbliertes Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung: Der Hauptmieter kann ohne berechtigtes Interesse kündigen, die Frist verlängert sich aber um drei Monate (§ 573a Abs. 2 BGB). Im Kündigungsschreiben muss er angeben, dass er sich darauf stützt.
- Hauptmieter wohnt nicht selbst in der Wohnung: Dann gilt der volle Kündigungsschutz. Der Hauptmieter braucht einen gesetzlichen Kündigungsgrund und muss die Fristen nach § 573c Abs. 1 BGB einhalten.
Für den Untermieter selbst beträgt die Kündigungsfrist im Normalfall drei Monate, beim möblierten Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters ebenfalls nur bis zum 15. zum Monatsende. Jede Kündigung von Wohnraum muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB), also mit eigenhändiger Unterschrift auf Papier.
Wichtig für Untermieter: Endet der Hauptmietvertrag, kann der Vermieter die Wohnung auch vom Untermieter zurückverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Der Untermietvertrag schützt nur gegenüber dem Hauptmieter, nicht gegenüber dem Eigentümer.
Befristung: nur in bestimmten Fällen
Viele Untermietverträge werden „für ein Semester“ oder „bis Ende Juni“ geschlossen. Rechtlich ist das heikel. Wohnraum darf grundsätzlich nur befristet vermietet werden, wenn einer der in § 575 BGB genannten Gründe vorliegt, etwa Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit, und dieser Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird. Andernfalls gilt der Vertrag als unbefristet.
Diese Einschränkung gilt nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, und nicht für das möblierte Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB). Dort ist eine einfache Befristung möglich. Wohnt der Hauptmieter nicht selbst in der Wohnung oder ist das Zimmer unmöbliert, sollten Sie einen unbefristeten Vertrag schließen oder den Befristungsgrund nach § 575 BGB schriftlich angeben. Die Vorlage bietet beide Varianten zum Ankreuzen an.
Miete, Nebenkosten und Kaution
In WGs ist eine Pauschale für die Nebenkosten verbreitet: Der Untermieter zahlt einen festen Betrag, abgerechnet wird nicht. Erhöhen lässt sie sich nur, wenn der Vertrag das vorsieht (§ 560 Abs. 1 BGB). Bei einer Vorauszahlung muss der Hauptmieter jährlich anteilig abrechnen, zum Beispiel auf Grundlage der Nebenkostenabrechnung seines Vermieters (§ 556 Abs. 3 BGB). Wie eine solche Abrechnung aufgebaut ist, lesen Sie unter Nebenkostenabrechnung.
Auch der Hauptmieter darf eine Kaution von höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten verlangen; der Untermieter darf sie in drei Raten zahlen, und sie ist getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen (§ 551 BGB). Mehr dazu unter Mietkaution. Barzahlungen von Miete oder Kaution sollten Sie sich mit einer Quittung bestätigen lassen.
Haftung des Hauptmieters
Der Hauptmieter bleibt seinem Vermieter gegenüber voll verantwortlich. Verursacht der Untermieter einen Schaden, muss der Hauptmieter dafür einstehen, und zwar auch dann, wenn der Vermieter die Untervermietung erlaubt hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Auch die Miete schuldet allein der Hauptmieter: Zahlt der Untermieter nicht, muss er trotzdem die volle Miete an den Vermieter überweisen. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll beim Einzug des Untermieters hilft später als Beweis.
Anmeldung: der Hauptmieter ist Wohnungsgeber
Wer eine Wohnung bezieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG). Dafür braucht er eine Bestätigung des Wohnungsgebers (§ 19 BMG). Wohnt jemand zur Untermiete, ist nach der Verwaltungsvorschrift zum Bundesmeldegesetz der Hauptmieter der Wohnungsgeber. Er stellt die Bestätigung aus und gibt darin auch den Namen des Eigentümers an. Eine Scheinanmeldung, also eine Bestätigung ohne tatsächlichen Einzug, ist verboten (§ 19 Abs. 6 BMG).
WG-Formen im Überblick
- Untermiet-WG: Ein Mitbewohner ist Hauptmieter, die anderen sind seine Untermieter. Dafür ist diese Vorlage gedacht. Der Hauptmieter trägt das Risiko gegenüber dem Vermieter.
- Alle als Hauptmieter: Alle Bewohner unterschreiben den Mietvertrag mit dem Vermieter. Sie haften gemeinsam für die ganze Miete, und gekündigt werden kann in der Regel nur von allen gemeinsam. Hier passt die Mietvertrag-Vorlage.
- Einzelverträge: Jeder Bewohner hat einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter über sein Zimmer und die Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume.
Wer aus einer WG auszieht, findet unter Wohnung kündigen die Fristen und ein Kündigungsschreiben.
Häufige Fragen
Brauche ich für die Untervermietung die Erlaubnis meines Vermieters?
Ja. Ohne Erlaubnis dürfen Sie die Wohnung oder ein Zimmer keinem Dritten überlassen (§ 540 BGB). Haben Sie ein berechtigtes Interesse und überlassen nur einen Teil der Wohnung, muss der Vermieter die Erlaubnis in der Regel erteilen (§ 553 BGB).
Darf der Vermieter mehr Miete verlangen, wenn ich untervermiete?
Ja, wenn ihm die Untervermietung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten ist. Dann kann er die Erlaubnis von Ihrer Zustimmung zu einem Untermietzuschlag abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB).
Welche Kündigungsfrist gilt für ein WG-Zimmer zur Untermiete?
Ist das Zimmer vom Hauptmieter möbliert und wohnt er selbst in der Wohnung, kann bis zum 15. eines Monats zum Monatsende gekündigt werden (§ 573c Abs. 3 BGB). Sonst gelten die normalen Fristen, für den Untermieter in der Regel drei Monate.
Kann ich einen Untermietvertrag befristen?
Beim möblierten Zimmer in der Wohnung, in der Sie selbst leben, und bei Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch ja. In allen anderen Fällen ist eine Befristung nur mit einem gesetzlichen Grund wirksam, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird (§ 575 BGB); sonst gilt der Vertrag als unbefristet.
Wer stellt die Wohnungsgeberbestätigung für den Untermieter aus?
Der Hauptmieter. Er ist nach der Verwaltungsvorschrift zum Bundesmeldegesetz Wohnungsgeber und muss in der Bestätigung zusätzlich den Namen des Eigentümers angeben (§ 19 Abs. 3 BMG).
Rechtsgrundlagen: §§ 540, 543, 546, 549, 551, 553, 556, 560, 568, 573, 573a, 573c, 575 BGB; §§ 17, 19 Bundesmeldegesetz; Nr. 19.1 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundesmeldegesetz (BMGVwV). BGH, Urteil vom 11.06.2014 (VIII ZR 349/13).
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fehler entdeckt? Schreiben Sie uns: schadensboerse@mailbox.org