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Wohnung kündigen: Kündigungsfrist, Form und Vorlage für Mieter

Stand: 3. Oktober 2026 · Rechtslage Deutschland

Als Mieter können Sie einen unbefristeten Mietvertrag ohne Begründung mit einer Frist von rund drei Monaten kündigen. Entscheidend sind zwei Dinge: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein, und sie muss auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift aller Mieter erfolgen. Eine E-Mail reicht nicht.

Das Wichtigste in Kürze

Frist für Mieter: Zugang spätestens am 3. Werktag eines Monats, Ende des Mietverhältnisses zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c BGB). Eine längere Frist für Mieter darf der Vertrag nicht vorschreiben.
Der Samstag zählt bei dieser Karenzzeit als Werktag, Sonn- und Feiertage nicht.
Schriftform: Brief mit eigenhändiger Unterschrift aller Mieter, die im Vertrag stehen (§ 568 BGB). E-Mail, Fax, SMS oder WhatsApp sind unwirksam.
Ein Nachmieter verkürzt die Frist nur, wenn der Vermieter zustimmt. Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht.

Die Kündigungsfrist: drei Monate minus Karenzzeit

Das Gesetz formuliert die Frist so: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 BGB). Für Sie als Mieter gilt das unabhängig davon, wie lange Sie schon in der Wohnung wohnen. Nur die Frist des Vermieters verlängert sich nach fünf und acht Jahren. Eine Klausel, die Mietern eine längere Frist auferlegt, ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Maßgeblich ist der Zugang beim Vermieter, nicht das Datum auf dem Brief oder der Poststempel. Werktage sind Montag bis Samstag, sofern kein gesetzlicher Feiertag ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Samstag bei der Karenzzeit für die Kündigung mitzählt, jedenfalls wenn der letzte Tag der Frist nicht selbst auf einen Samstag fällt (BGH, Urteil vom 27. April 2005, VIII ZR 206/04). Ob sich die Frist verlängert, wenn der dritte Werktag ein Samstag ist, hat das Gericht offengelassen. Planen Sie deshalb so, dass die Kündigung spätestens am Freitag davor ankommt.

Rechenbeispiel

Kündigung geht zu	Rechnung	Mietverhältnis endet
bis Mittwoch, 4. November 2026	1.11. ist Sonntag; Werktage: Mo 2., Di 3., Mi 4.	31. Januar 2027
Donnerstag, 5. November 2026	zu spät für Januar, gilt als Kündigung im Dezember	28. Februar 2027
bis Dienstag, 5. Januar 2027	1.1. Feiertag; Werktage: Sa 2., Mo 4., Di 5.	31. März 2027

Das dritte Beispiel zeigt, warum der Samstag wichtig ist: Er zählt als erster Werktag mit, die Frist läuft deshalb nur bis Dienstag und nicht bis Mittwoch. Regionale Feiertage zählen in dem Bundesland, in dem die Wohnung liegt, nicht als Werktag.

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Die Form: Brief mit Unterschrift aller Mieter

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Schriftform heißt: ein Schriftstück mit eigenhändiger Unterschrift (§ 126 BGB). Folgende Punkte sollten Sie beachten:

Alle Mieter unterschreiben. Stehen zwei oder mehr Personen im Mietvertrag, muss die Kündigung von allen ausgehen. Unterschreibt nur einer, ist die Kündigung grundsätzlich unwirksam.
An alle Vermieter adressieren. Gibt es mehrere Vermieter, richten Sie die Kündigung an alle. Hat eine Hausverwaltung Vollmacht, genügt der Zugang dort.
Keine elektronische Form. E-Mail, Fax, eingescannte Unterschrift oder Messenger reichen nicht.
Zugang beweisen. Am sichersten ist die persönliche Übergabe mit Zeugen oder gegen schriftliche Empfangsbestätigung. Ein Einwurf-Einschreiben belegt den Einwurf in den Briefkasten; ein Einschreiben mit Rückschein wird nicht zugestellt, wenn niemand öffnet, und kann die Frist gefährden.

Einen Grund müssen Sie als Mieter nicht angeben. Schreiben Sie „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ dazu, wird eine zu spät zugegangene Kündigung zum nächsten zulässigen Termin wirksam.

Zeitmietvertrag und Kündigungsverzicht

Zeitmietvertrag: Ein befristeter Mietvertrag ist nur mit einem der Gründe aus § 575 BGB zulässig, etwa Eigenbedarf oder geplanter Umbau, und der Vermieter muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Ist das geschehen, können Sie während der Laufzeit nicht ordentlich kündigen. Fehlt ein solcher Grund, gilt der Vertrag als unbefristet und ist mit der normalen Frist kündbar.

Kündigungsverzicht: Häufiger ist ein Verzicht auf die ordentliche Kündigung für einige Jahre. In einem Formularmietvertrag ist das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs höchstens für vier Jahre zulässig, gerechnet ab Vertragsschluss bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie erstmals ausziehen können (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010, VIII ZR 86/10). Ein längerer formularmäßiger Verzicht ist insgesamt unwirksam. Bei einer Staffelmiete ist ein Verzicht von mehr als vier Jahren sogar ausdrücklich ausgeschlossen (§ 557a Abs. 3 BGB).

Nachmieter: kein Anspruch auf früheren Auszug

Viele Mieter glauben, sie könnten früher ausziehen, wenn sie drei Nachmieter stellen. Einen solchen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht. Ein Nachmieter hilft nur, wenn

der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder
der Vermieter einem Aufhebungsvertrag zustimmt.

Fragen Sie deshalb früh beim Vermieter nach und lassen Sie sich eine Vereinbarung über den früheren Auszug schriftlich geben. Ohne Zustimmung bleibt es bei der gesetzlichen Frist.

Sonderkündigung nach Mieterhöhung

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein. Für Erhöhungen auf Grund einer Staffel- oder Indexmiete gilt dieses Sonderkündigungsrecht nicht.

Tod des Mieters

Stirbt ein Mieter, treten zunächst Ehe- oder Lebenspartner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige in den Mietvertrag ein, wenn sie mit ihm zusammengewohnt haben (§ 563 BGB). Wollen sie das nicht, können sie innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen. Tritt niemand ein, geht der Vertrag auf die Erben über. Erben und Vermieter dürfen dann innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand eintritt, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB). Diese Kündigung muss ebenfalls schriftlich erfolgen und von allen Erben unterschrieben sein.

Nach der Kündigung

Kündigungsbestätigung beim Vermieter anfordern, mit dem Datum, zu dem das Mietverhältnis endet.
Termin für die Wohnungsübergabe vereinbaren und den Zustand mit einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten.
Für die neue Wohnung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erbitten, falls der neue Vermieter sie verlangt.
Strom, Internet und Rundfunkbeitrag ummelden oder kündigen. Allgemeine Hinweise und eine Vorlage finden Sie unter Kündigung Vorlage.

Häufige Fragen

Kann ich meine Wohnung per E-Mail kündigen?

Nein. Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags braucht die Schriftform, also einen Brief mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail, ein Fax oder eine eingescannte Unterschrift sind unwirksam, selbst wenn der Vermieter den Eingang bestätigt.

Zählt der Samstag als Werktag?

Bei der Kündigungsfrist ja. Der Bundesgerichtshof zählt den Samstag bei der Karenzzeit von drei Werktagen mit. Bei der Mietzahlung ist es anders, dort zählt der Samstag nicht. Fällt der dritte Werktag selbst auf einen Samstag, sollte die Kündigung sicherheitshalber schon vorher ankommen.

Mein Partner ist schon ausgezogen. Muss er trotzdem unterschreiben?

Ja, wenn er im Mietvertrag steht. Die Kündigung muss von allen Mietern ausgehen. Wer ohne Zustimmung des Vermieters auszieht, bleibt Vertragspartei.

Muss ich drei Nachmieter stellen, um früher auszuziehen?

Diese Regel gibt es im Gesetz nicht. Ein früherer Auszug ist nur möglich, wenn der Mietvertrag es vorsieht oder der Vermieter zustimmt.

Gilt im Mietvertrag eine Kündigungsfrist von sechs Monaten?

Für Sie als Mieter nicht. Eine Klausel, die Mietern eine längere als die gesetzliche Frist auferlegt, ist unwirksam. Es bleibt bei der Frist aus § 573c BGB. Anders ist es nur bei einem wirksamen Kündigungsverzicht oder einem Zeitmietvertrag.

Kann ich bei einer Mieterhöhung sofort kündigen?

Nicht sofort, aber mit kürzerer Wirkung: Nach einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder nach Modernisierung können Sie bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung wird dann nicht wirksam.

Rechtsgrundlagen: §§ 126, 557a Abs. 3, 561, 563, 564, 568, 573c, 575 BGB; BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04 (Samstag bei der Karenzzeit); BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 86/10 (Kündigungsverzicht höchstens vier Jahre).

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